부동산 투자론

3. 투자가치, 시장가치

1. 투자가치: 사용가치, 주관적가치

투자가치 = 순수익/요구수익률(할인율)

->위험ㅗ,높은할인율 적용, 투자가치ㅜ

(위험-수익 비례, 위험-투자가치 반비례)

2. 시장가치:교환가치, 객관적 가치

3. 투자결정: 투자가치 > 시장가치

위험율이 높을수록 할인율이 높아지고 투자가치는 떨어진다

 

위험의 처리방법

1. 위험한 투자율 제외(위험 회피):수익이 확실한 무위험

 자산(국채,정기예금)에 투자, 진정한 의미의 투자 X

2. 보수적 예측방법: 투자수익을 가능한 낮게, 비용을 가능한 높게 예측, 부의 극대화 가능성은 줄어듬

2. 위험조정 할인율의 사용: 위험한 투자일수록 높은 할인율(요구수익률 상향조정)을 적용하여 투자가치를 떨어뜨림

 

위험의 관리방법

1. 위험 회피: 위험 제외(확실한 예금,국채, 무위험자산)

2.위험 보유: 준비금이나 충당금의 설정

3.위험 전가: 제3자- 임대료상승,보험,하청,리스,선분양,변동금리,이자율 스왑

4.위험 통제(민감도 분석,감응도분석):투입요소 변화,결과치 파악(빈감도크면 위험도크다)

 

포트폴리오

1. 의의: 분산투자, 비체계적 위험제거, 안정된수익

2. 포트폴리오 효과극대화

 1.자산수 많음

 2.다른(반대)방향

 3. 상관계수ㅜ(-1)

->부동성과 용도의 다양성:지역별,유형별로 다양한 포트폴리오 구성이 가능(용이)